Licencia turística vivienda: requisitos y cómo tramitarla
La licencia turística vivienda reúne las autorizaciones que permiten alquilar un piso o una casa a viajeros de forma legal en España: la inscripción en el registro de turismo de tu comunidad autónoma, que asigna el número que Airbnb, Booking y Vrbo verifican antes de publicar un anuncio, y la habilitación urbanística municipal cuando tu ayuntamiento la exige. No existe un permiso estatal único y, desde el 21 de mayo de 2026, el número de registro estatal que creó el Real Decreto 1312/2024 ya no es exigible.
Esta guía repasa los requisitos vigentes en 2026, el detalle por comunidad autónoma —Andalucía, Cataluña, Madrid, Comunitat Valenciana, Baleares y Canarias—, los pasos para presentar la solicitud, la documentación que debes reunir y las sanciones que se aplican cuando se comercializa una vivienda sin licencia.
¿Qué es la licencia turística vivienda y en qué se diferencia de una VUT registrada?
La licencia turística de vivienda es la habilitación que convierte un inmueble residencial en alojamiento turístico. Se compone de dos capas que conviene no confundir: la inscripción autonómica, que se resuelve con una declaración responsable ante la consejería de turismo y genera un número de registro, y la habilitación urbanística municipal, que confirma que el planeamiento de tu ciudad admite el uso turístico en esa dirección concreta.
Una VUT registrada es, simplemente, una vivienda de uso turístico que ya consta en el registro autonómico con su código identificativo. Tener ese número no equivale a tener licencia urbanística. Los expedientes sancionadores más habituales se abren contra viviendas inscritas que se comercializan en zonas donde el planeamiento municipal no permite el uso turístico, o que carecen de cédula de habitabilidad vigente.
Importante: el número de registro debe figurar en todos los anuncios. Las plataformas verifican su validez y retiran las fichas que no lo acreditan.
La regulación se ha endurecido en tres frentes durante 2025 y 2026. El primero es el acuerdo de la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025 hacen falta tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación para dar de alta una vivienda turística en un edificio en régimen de propiedad horizontal. El segundo son los límites urbanísticos y las moratorias municipales, que ya afectan a buena parte de los centros históricos y de las zonas costeras saturadas. El tercero son las obligaciones de información sobre los viajeros que se alojan en la vivienda.
En cuanto al marco estatal, la sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban el Registro Único de Arrendamientos, según la publicación del BOE de 26 de junio de 2026. Se mantienen la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las obligaciones de las plataformas de remitir datos de actividad, que derivan del Reglamento (UE) 2024/1028, en aplicación desde el 20 de mayo de 2026.
Requisitos generales para solicitar la licencia de uso turístico
Antes de presentar la solicitud, confirma que la vivienda cumple estos requisitos, comunes a todas las comunidades autónomas:
- Vivienda completa y amueblada: se cede entera, con mobiliario y equipamiento en condiciones de uso inmediato, por estancias inferiores a 31 días en la mayoría de comunidades.
- Referencia catastral y superficie útil: la solicitud se identifica por referencia catastral; Canarias exige además 35 m² útiles como mínimo y diez años de uso residencial previo.
- Cédula de habitabilidad o título equivalente: si no la tienes o ha caducado, revisa cómo comprobar si tu vivienda tiene cédula de habitabilidad.
- Compatibilidad urbanística: el planeamiento municipal debe admitir el uso turístico en esa ubicación. Si partes de un local, el trámite pasa por el cambio de uso de local a vivienda.
- Acuerdo de la comunidad de vecinos: tres quintas partes de propietarios y de cuotas si el edificio está en régimen de propiedad horizontal.
- Seguro de responsabilidad civil: la póliza debe cubrir daños a terceros durante la actividad, además del continente y el contenido; conviene valorar una cobertura específica para vivienda de alquiler turístico.
- Estándares de calidad y accesibilidad: dotación mínima de mobiliario, menaje, ventilación, botiquín y sistemas de seguridad, con exigencias reforzadas en Madrid y Canarias durante 2026.
- Alta censal y obligaciones fiscales: la actividad se declara en el epígrafe correspondiente y tributa como rendimiento de actividad económica.
Recuerda que como arrendador asumes también las obligaciones generales del contrato: entrega de la vivienda en condiciones, conservación durante la estancia y devolución de la fianza. Están detalladas en las obligaciones del arrendador de una vivienda.
Documentación que debes reunir
- DNI o NIE del titular y, si no eres propietario, contrato o poder que acredite la disponibilidad del inmueble.
- Nota simple del Registro de la Propiedad y referencia catastral de la vivienda.
- Cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o título habilitante equivalente.
- Certificado de compatibilidad urbanística o informe municipal, según la comunidad autónoma.
- Certificado técnico de idoneidad (el CIVUT en la Comunidad de Madrid) o memoria descriptiva de la vivienda y su equipamiento.
- Póliza de seguro de responsabilidad civil vigente.
- Certificación del acuerdo de la comunidad de propietarios con el resultado de la votación.
- Declaración responsable del trámite y justificante de la tasa, donde exista.
Requisitos por comunidad autónoma: Andalucía, Cataluña, Madrid, Valencia, Baleares y Canarias
Cada comunidad autónoma regula su propio registro, su propio código identificativo y sus propias exigencias. Estas son las claves de las seis principales en 2026:
| Comunidad autónoma | Registro y norma de referencia | Requisito clave en 2026 |
|---|---|---|
| Andalucía | Registro de Turismo de Andalucía, código VUT; Ley 13/2011 y Decreto 28/2016 modificado por el Decreto 31/2024 | Declaración responsable gratuita y una sola vivienda turística por referencia catastral; moratorias municipales en los cascos históricos de Sevilla y Málaga |
| Cataluña | Registre de Turisme de Catalunya, código HUT; Ley 13/2002 y Decreto-ley 3/2023 | Licencia urbanística previa en los municipios declarados tensionados, con un tope de 10 viviendas por cada 100 habitantes |
| Comunidad de Madrid | Dirección General de Turismo; Decreto 79/2014 y actualización normativa de 2026 | Declaración responsable acompañada del certificado técnico CIVUT, con exigencias reforzadas de equipamiento, ocupación y dotaciones mínimas |
| Comunitat Valenciana | Registro de Turismo de la Comunitat; Ley 15/2018 y Decreto-ley 9/2024 | Informe municipal de compatibilidad urbanística favorable y registro con validez limitada a cinco años |
| Baleares | Registro Insular de Empresas y Actividades Turísticas | Cédula de habitabilidad vigente y limitación de nuevas plazas; multas coercitivas de 500 a 5.000 euros al día si se sigue comercializando sin licencia |
| Canarias | Registro General Turístico; Ley 6/2025 de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas | El planeamiento municipal debe permitir de forma expresa el uso turístico, con un techo del 10% de la edificabilidad residencial (20% en las islas verdes), 35 m² mínimos y diez años de uso residencial |
En Baleares la inspección se ha vuelto especialmente activa. Entre mayo de 2025 y mayo de 2026 el número de viviendas turísticas registradas cayó un 12,5%, hasta 21.304 alojamientos, y desde julio de 2026 el Govern aplica multas coercitivas diarias de 500 a 5.000 euros, con posibilidad de remitir el expediente a la Fiscalía por desobediencia cuando el propietario mantiene la comercialización tras el requerimiento.
Barcelona mantiene su plan municipal para no renovar las licencias urbanísticas de pisos turísticos a partir de noviembre de 2028, mientras la Comunidad de Madrid refuerza en su normativa de 2026 el equipamiento mínimo y los límites de ocupación. En Canarias, la Ley 6/2025 está en revisión durante 2026, así que los requisitos insulares pueden cambiar: antes de invertir conviene confirmar con el ayuntamiento si el planeamiento permite el uso turístico y si el municipio ya alcanzó su techo del 10%.
Cómo solicitar la licencia turística vivienda paso a paso
El procedimiento se resuelve en seis pasos y, en la mayoría de comunidades, la actividad queda habilitada desde la presentación de la declaración responsable, sin esperar una resolución expresa:
- Comprueba el planeamiento municipal: verifica que el uso turístico está admitido en tu dirección, que no hay moratoria ni límite de densidad agotado y que la comunidad de propietarios no ha prohibido la actividad.
- Consigue el acuerdo de la comunidad de vecinos: necesitas tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación si el edificio está en propiedad horizontal. Guarda la certificación del acta.
- Reúne el título habilitante y el certificado técnico: cédula de habitabilidad o equivalente y, en Madrid, el CIVUT firmado por un técnico competente.
- Contrata el seguro de responsabilidad civil y comprueba que la póliza cubre la actividad turística, no solo el uso residencial del inmueble.
- Presenta la declaración responsable en la sede electrónica de tu comunidad autónoma con certificado digital, adjunta la documentación y abona la tasa cuando corresponda. Recibirás el número de registro turístico.
- Publica el número de registro en todos los anuncios y activa las obligaciones posteriores: comunicación de viajeros, facturación y declaración fiscal de los ingresos.
Obligaciones posteriores y sanciones por alquilar sin licencia
Con la vivienda registrada, la actividad no termina: cada huésped debe comunicarse a SES Hospedajes conforme al Real Decreto 933/2021, con multas de 100 a 30.000 euros por incumplimiento. La Comisión Europea abrió en junio de 2026 un procedimiento de infracción contra España por el tratamiento de esos datos, pero mientras se resuelve el registro sigue siendo exigible para los alojamientos turísticos.
En el plano fiscal, los ingresos se declaran en el IRPF como actividad económica y los propietarios no residentes presentan el modelo 210. Cuando el alquiler incluye servicios propios de la hostelería —limpieza periódica, ropa de cama o recepción— la cesión queda sujeta a IVA; sin esos servicios se considera exenta.
¿Qué sanciones se aplican por alquilar sin licencia?
Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves, y los importes dependen de la ley de turismo de cada comunidad. Estos son los rangos máximos previstos en la normativa autonómica revisada en 2026:
| Comunidad autónoma | Infracción leve | Infracción grave | Infracción muy grave |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 200 a 2.000 € | 2.001 a 18.000 € | 18.001 a 150.000 € |
| Aragón, Canarias, Madrid, Comunitat Valenciana y País Vasco | 600 a 6.000 € | 6.001 a 60.000 € | 60.001 a 600.000 € |
| Cataluña | 3.001 a 30.000 € | 30.001 a 300.000 € | 300.001 a 600.000 € |
| Baleares | 4.001 a 40.000 € | 40.001 a 400.000 € | 400.001 a 4.000.000 € |
Los casos reales marcan el terreno. Airbnb fue sancionada con más de 64 millones de euros por anunciar 65.122 alojamientos sin licencia válida, una resolución ratificada en diciembre de 2025, y una vivienda particular de Ibiza recibió una multa de 177.525 euros calculada sobre el valor del inmueble. En la mayoría de expedientes la sanción no es lo más caro: lo caro es la orden de cese inmediato de la actividad y las reservas canceladas.
Consejo: guarda copia digital de la licencia, del número de registro, del seguro y de los justificantes de envío a SES Hospedajes. En una inspección la carga de la prueba recae sobre el propietario.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta solicitar la licencia turística de una vivienda?
La declaración responsable suele ser gratuita y las tasas municipales son bajas, pero el coste real está en los trámites previos: el certificado técnico de idoneidad se factura entre 200 y 500 euros según la comunidad, la cédula de habitabilidad entre 100 y 300 euros y el seguro de responsabilidad civil entre 120 y 350 euros al año. Si encargas la gestión completa a una asesoría, añade entre 300 y 600 euros.
¿Cuánto tarda en concederse la licencia de uso turístico?
Con declaración responsable, la actividad queda habilitada desde la presentación y el número de registro se comunica en días. Los informes municipales de compatibilidad urbanística y las licencias urbanísticas previas, en cambio, tardan entre uno y seis meses según el ayuntamiento.
¿Puedo alquilar solo una habitación con licencia turística?
No. La figura de la vivienda de uso turístico exige ceder la vivienda completa, amueblada y equipada. El alquiler por habitaciones se regula como otra modalidad de alojamiento y requiere cumplir la normativa de establecimientos turísticos, con estándares más exigentes.
¿Sirve el número de registro autonómico para publicar en cualquier plataforma?
Sí. Desde la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026 el número estatal ya no es exigible, de modo que Airbnb, Booking y Vrbo verifican el número de registro turístico de tu comunidad autónoma. Publicar un anuncio con un número falso o de otra vivienda es una infracción sancionable para el propietario y para la plataforma.
¿Qué ocurre si un vecino denuncia la vivienda turística?
La inspección autonómica o municipal abre un expediente, comprueba la inscripción y la compatibilidad urbanística y puede ordenar el cese inmediato de la actividad. Si la vivienda no está registrada o incumple los requisitos, la sanción se calcula sobre la gravedad de la infracción y los ingresos obtenidos.