Calculadora de Cuota de Hipoteca por Sistema Francés
Calculá la cuota mensual de una hipoteca por el sistema francés en España 2026. Indicá capital, plazo en años y tipo de interés TIN; obtené la cuota mensual fija, total de intereses pagados durante toda la vida del préstamo y coste total.
Calcular cuota hipoteca
¿Cómo funciona el sistema francés de amortización?
El sistema francés es el método de amortización más usado en hipotecas españolas. Se caracteriza por mantener una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo (en hipotecas fijas) o entre revisiones (en variables).
Aunque la cuota es la misma, su composición cambia mes a mes:
- Primeras cuotas: la mayor parte va a intereses, una pequeña parte amortiza capital.
- Cuotas finales: la mayor parte amortiza capital, los intereses son pequeños.
Esto significa que durante los primeros años de la hipoteca, el capital pendiente baja muy lentamente. Si pensás vender o cancelar antes del plazo, esto impacta el ahorro real (los primeros años pagás mucho interés y reduces poco deuda).
La fórmula matemática:
Cuota = Capital × (i × (1+i)^n) ÷ ((1+i)^n − 1)
donde i = TIN/12 es el tipo mensual e n = plazo × 12 es el número total de cuotas.
Tabla comparativa: cuota según capital y plazo (TIN 3,25%)
| Capital | 20 años | 25 años | 30 años | Total intereses (30 años) |
|---|---|---|---|---|
| 120.000 € | ~681 € | ~585 € | ~522 € | ~67.825 € |
| 180.000 € | ~1.022 € | ~877 € | ~784 € | ~101.738 € |
| 240.000 € | ~1.363 € | ~1.170 € | ~1.045 € | ~135.650 € |
| 300.000 € | ~1.703 € | ~1.462 € | ~1.306 € | ~169.563 € |
Cómo usar esta calculadora
- Indicar el capital de la hipoteca. Escribí el importe que vas a financiar en euros. Resta de aportación inicial y gastos pagados al margen del préstamo.
- Indicar el plazo en años. Escribí la duración del préstamo en años. En España, plazos típicos son 20-30 años para vivienda habitual; algunos bancos llegan a 35 o 40.
- Indicar el TIN anual. Para hipoteca fija usá el TIN pactado en escritura. Para variable, indicá el TIN actual (Euríbor + diferencial); recordá que la cuota cambia con cada revisión.
- Pulsar Calcular y revisar el desglose. Obtené la cuota mensual fija, el total de intereses pagados a lo largo del préstamo, el coste total final y el ratio coste/capital.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con la cuota si los tipos de interés cambian?
En una hipoteca fija, la cuota no cambia durante toda la vida del préstamo. En una variable, la cuota se recalcula en cada revisión (típicamente cada 6 o 12 meses) usando el Euríbor de referencia más el diferencial pactado. Si el Euríbor sube, la cuota sube; si baja, la cuota baja.
¿Conviene plazo corto o plazo largo?
Plazo corto = cuota mensual más alta pero menos intereses totales. Plazo largo = cuota más asequible pero más intereses totales pagados. La decisión depende del flujo de caja mensual sostenible y de cuánto querés ahorrar a largo plazo. Si te lo podés permitir, plazos más cortos son siempre más baratos en intereses.
¿Puedo amortizar capital anticipadamente?
Sí. La Ley 5/2019 limita las comisiones por amortización anticipada al 2% (primeros 10 años) o 1,5% (resto) en hipotecas fijas, y al 0,15% (primeros 5 años) o 0,25% (resto) en variables. Amortizar es muy rentable cuando los tipos están altos: cada euro amortizado evita pagar intereses futuros sobre ese importe.
¿Esta calculadora considera seguros o comisiones?
No. Solo calcula la cuota base derivada de capital + plazo + TIN. Para tener el coste real completo de tu hipoteca, sumá: seguros vinculados (hogar, vida), comisión de apertura, gastos de tasación y formalización. La TAE de la oferta del banco te da una visión total.
TIN vs TAE: ¿cuál usar?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo "puro" del préstamo sin contar gastos asociados. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye TIN + comisiones + seguros vinculados + otros gastos, por lo que siempre es mayor que el TIN.
Esta calculadora usa TIN porque es lo que determina la cuota matemáticamente. La TAE sirve para comparar ofertas entre bancos (a misma TAE, el coste real es similar aunque las comisiones se distribuyan distinto).
Si comparás ofertas hipotecarias en 2026, mirá siempre la TAE para tener una visión completa del coste, no solo el TIN.