Calculadora de Plusvalía Municipal en Venta de Vivienda (método objetivo)
Calculá la plusvalía municipal (IIVTNU) a pagar al vender vivienda en España 2026 por el método objetivo, con coeficientes oficiales según años de tenencia y tipo de gravamen municipal. Cumple la regulación post-STC 182/2021.
Calcular plusvalía municipal
¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?
La plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento cuando vendés, donás o heredás un inmueble urbano. Grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) durante el periodo de tenencia.
Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo:
- Método objetivo: el que calcula esta herramienta. Multiplicar valor catastral del suelo por coeficiente oficial y por tipo municipal.
- Método real: calcular el incremento real del valor del suelo entre compra y venta (proporcional al peso del suelo en el valor total) y aplicarle el tipo municipal.
Pagás el MENOR de los dos. Si NO hay incremento real (vendés por menos de lo que compraste, ajustado al peso del suelo), NO pagás el impuesto: pero debés declarar la transmisión igualmente y demostrar la pérdida con escrituras.
Tabla comparativa: cuota objetiva según valor suelo y años (tipo 30%)
| Valor catastral suelo | 5 años (coef. 0,18) | 10 años (coef. 0,12) | 15 años (coef. 0,09) | 20 años (coef. 0,40) |
|---|---|---|---|---|
| 30.000 € | 1.620 € | 1.080 € | 810 € | 3.600 € |
| 50.000 € | 2.700 € | 1.800 € | 1.350 € | 6.000 € |
| 80.000 € | 4.320 € | 2.880 € | 2.160 € | 9.600 € |
| 120.000 € | 6.480 € | 4.320 € | 3.240 € | 14.400 € |
Cómo usar esta calculadora
- Localizar el valor catastral del suelo. Buscá tu último recibo del IBI. El valor catastral total se divide en suelo + construcción; necesitás SOLO el del suelo. También podés consultarlo en la sede electrónica del Catastro con tu certificado digital.
- Calcular los años de tenencia. Contá los años completos desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión. Fracciones menores a 1 año pagan al coeficiente del año 1. Máximo legal: 20 años (a partir de ahí se aplica el coeficiente de 20).
- Consultar el tipo de gravamen municipal. Cada ayuntamiento fija su propio tipo entre 0% y 30%. Lo encontrás en la ordenanza fiscal del IIVTNU de tu municipio (web del ayuntamiento). Si no lo conocés, usá 30% (máximo legal) como aproximación conservadora.
- Pulsar Calcular y revisar el desglose. Obtené la base imponible objetiva (valor suelo × coeficiente), el coeficiente exacto aplicado y la cuota a abonar.
Preguntas frecuentes
¿Cómo elijo entre método objetivo y método real?
El método real conviene cuando vendés con poco margen o pérdidas: si el suelo no se revalorizó proporcionalmente, el real sale menor que el objetivo. Calculá ambos y declarás el menor. Si el real da 0 o negativo, no pagás. Conservá las escrituras de compra y venta para demostrarlo si Hacienda local lo cuestiona.
¿Qué pasa si vendí con pérdidas?
Si demostrás (con escrituras) que NO hubo incremento real de valor del suelo entre compra y venta, NO se devenga la plusvalía. Es obligatorio declarar la transmisión igualmente en el ayuntamiento dentro del plazo (30 días hábiles desde la venta), incluyendo el cálculo del método real que justifica la no tributación.
¿Quién paga la plusvalía: comprador o vendedor?
Por ley, el VENDEDOR es el sujeto pasivo. En contratos privados a veces se pacta que la pague el comprador (cláusula válida entre partes), pero frente al ayuntamiento la responsabilidad es siempre del vendedor.
¿Hay alguna bonificación por herencia o vivienda habitual?
La mayoría de ayuntamientos aplica bonificaciones del 50-95% para transmisiones por herencia entre cónyuges o descendientes directos. Algunos ofrecen bonus por venta de vivienda habitual o por antigüedad de tenencia. Consultá la ordenanza fiscal de tu municipio: estas bonificaciones se solicitan al hacer la declaración.
Coeficientes oficiales 2026
Los coeficientes que multiplican el valor catastral del suelo se publican anualmente. Para 2026 (sin grandes variaciones respecto a 2025):
- 1 año: 0,14
- 2 años: 0,13
- 3 años: 0,15
- 4 años: 0,17
- 5 años: 0,18
- 6-7 años: 0,19
- 8-9 años: 0,18
- 10 años: 0,12
- 11-15 años: 0,09
- 16 años: 0,10
- 17-19 años: 0,15-0,23 (creciente)
- 20+ años: 0,40
Es curiosamente NO lineal: la curva baja a partir del año 9 (porque se asume que el grueso de la revalorización ya ocurrió) y vuelve a subir cerca de los 20 años. Para el cálculo exacto consultá la última orden ministerial del Ministerio de Hacienda.