Gastos Deducibles Venta Vivienda Heredada: Guía IRPF 2026

Conocer los gastos deducibles venta vivienda heredada es clave para reducir la ganancia patrimonial y pagar menos IRPF en 2026. La respuesta corta es que Hacienda permite deducir el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal pagada al heredar, los honorarios de notaría y registro de la herencia, los gastos de tasación y los costes asumidos directamente en la venta (notaría del comprador soportada por el vendedor, comisión inmobiliaria, certificado energético y plusvalía municipal de la venta). Esta guía actualizada explica qué partidas acepta la AEAT, cómo justificarlas y qué errores te puede revisar Hacienda al declarar la venta de un piso heredado.

¿Qué se considera gasto deducible en la venta de una vivienda heredada?

Un gasto es deducible cuando se suma al valor de adquisición o se resta del valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF. La Agencia Tributaria distingue dos bloques: gastos vinculados a la herencia (que incrementan el valor de adquisición) y gastos de la propia venta (que reducen el valor de transmisión).

Según el artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF, vigente en 2026, la ganancia patrimonial se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión, incluyendo en ambos los tributos, gastos y comisiones inherentes a cada operación. Cualquier coste que no esté documentado con factura o justificante oficial no podrá deducirse, aunque sea real.

Bloque 1: gastos que aumentan el valor de adquisición

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): la cuota pagada en la comunidad autónoma del causante, incluso si fue bonificada hasta el 99%.
• Plusvalía municipal de la herencia: el IIVTNU abonado al ayuntamiento al aceptar la herencia.
• Notaría de la escritura de aceptación y adjudicación: aranceles notariales completos.
• Registro de la Propiedad: coste de inscribir la vivienda a nombre del heredero.
• Gestoría y abogado de la herencia: honorarios profesionales con factura.
• Tasación oficial de la vivienda heredada: si se encargó para fijar el valor en la herencia.

Bloque 2: gastos que reducen el valor de transmisión

• Plusvalía municipal de la venta: IIVTNU pagado al vender, si lo asume el vendedor.
• Comisión de la inmobiliaria: habitualmente entre el 3% y el 5% del precio de venta.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender, entre 60 € y 250 €.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en las comunidades autónomas que la exigen.
• Cancelación registral de cargas o hipotecas previas si pesaban sobre el inmueble heredado.
• Gastos de notaría del comprador asumidos por el vendedor cuando así se haya pactado por escrito.

Cómo calcular la ganancia patrimonial paso a paso en 2026

El cálculo de la tributación venta piso heredado sigue una fórmula sencilla pero exige documentación rigurosa. La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, una vez aplicados los gastos deducibles de cada lado.

Para fijar el valor de adquisición, la AEAT toma el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones (o el comprobado por la administración, si fue revisado), más los gastos del bloque 1. Si quieres profundizar en cómo determinar este importe, consulta nuestra guía sobre el valor de adquisición de la vivienda heredada según la AEAT.

Fórmula oficial de la ganancia patrimonial

1. Valor de adquisición = Valor declarado en herencia + ISD + plusvalía municipal de la herencia + notaría + registro + gestoría + tasación.
2. Valor de transmisión = Precio de venta − plusvalía municipal de la venta − comisión inmobiliaria − certificados − gastos asumidos por el vendedor.
3. Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición.

Tabla resumen: gastos deducibles venta vivienda heredada 2026

Esta tabla recoge los gastos que la AEAT acepta en la declaración del IRPF del ejercicio 2026, indicando dónde se imputan y qué justificante se necesita para que la deducción sea válida.

Concepto	Bloque	Justificante exigido
Impuesto de Sucesiones	Adquisición	Modelo 650 y justificante de pago
Plusvalía municipal de la herencia	Adquisición	Recibo o liquidación del ayuntamiento
Notaría y Registro de la herencia	Adquisición	Factura nominal del notario y del Registro
Tasación de la vivienda heredada	Adquisición	Factura de la sociedad de tasación homologada
Plusvalía municipal de la venta	Transmisión	Liquidación o autoliquidación municipal
Comisión inmobiliaria	Transmisión	Factura de la agencia con IVA
Certificado energético	Transmisión	Factura del técnico certificador
Cancelación registral de cargas	Transmisión	Factura del Registro y, si procede, notaría

Tipos impositivos del IRPF en la venta de vivienda heredada 2026

La ganancia patrimonial resultante tributa en el IRPF dentro de la base imponible del ahorro, no en la base general. Esto significa que se aplican los tipos especiales del ahorro, más reducidos que los del trabajo, y que no se acumulan al sueldo ni a los rendimientos del alquiler.

Según la escala del ahorro vigente en 2026, los primeros 6.000 € de ganancia tributan al 19%, de 6.000 € a 50.000 € al 21%, de 50.000 € a 200.000 € al 23%, de 200.000 € a 300.000 € al 27%, y a partir de 300.000 € al 30%. Estos tipos son los mismos en todas las comunidades autónomas porque el tramo estatal y autonómico del ahorro están armonizados.

Exenciones aplicables a personas mayores de 65 años

Si la vivienda heredada fue tu residencia habitual durante al menos tres años continuados y la vendes con 65 años o más, la ganancia patrimonial está totalmente exenta de IRPF. Es la exención más relevante y se aplica directamente sin reinversión. Puedes ampliar este punto en nuestra guía sobre la exención de IRPF en la venta de vivienda heredada.

Errores frecuentes al deducir gastos de una vivienda heredada

Hacienda revisa con frecuencia las declaraciones de venta de vivienda heredada porque concentran cifras altas y deducciones complejas. Estos son los errores más sancionados en las paralelas de la AEAT durante 2024-2026:

• Justificantes sin nombre del heredero: facturas a nombre del fallecido o sin identificación nominal son rechazadas.
• Olvidar la plusvalía municipal de la herencia: es uno de los gastos más cuantiosos y muchos contribuyentes solo deducen el ISD.
• Deducir reformas previas sin obras estructurales: solo las inversiones y mejoras (no las simples reparaciones) suman al valor de adquisición.
• Aplicar coeficientes de abatimiento sin tener derecho: solo se admiten si la vivienda se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994.
• Restar la hipoteca del precio de venta: la deuda cancelada con la venta no es un gasto, es una aplicación de fondos.

Cómo declarar la venta de la vivienda heredada en la Renta 2026

La declaración se realiza en el apartado de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales del modelo 100. En Renta WEB se cumplimenta el bloque G2 con los datos de adquisición, transmisión y gastos asociados.

Si necesitas el detalle paso a paso de todos los tributos que intervienen en una venta inmobiliaria, hemos preparado una guía completa de impuestos de Hacienda en la venta de vivienda que complementa este artículo enfocado en herencias.

Preguntas Frecuentes

¿Qué gastos son deducibles al vender una vivienda heredada?

Son deducibles el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal de la herencia y de la venta, los honorarios de notaría y registro, la gestoría, la tasación oficial, la comisión inmobiliaria y el certificado de eficiencia energética. Todos requieren factura o justificante oficial a nombre del heredero.

¿Cuánto se paga de IRPF por vender una vivienda heredada en 2026?

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 30% a partir de 300.000 €. Si el heredero tiene 65 años o más y era su vivienda habitual, la ganancia está exenta.

¿Se puede deducir el Impuesto de Sucesiones aunque haya sido bonificado?

Sí. La cuota efectivamente pagada del Impuesto de Sucesiones es deducible aunque tu comunidad autónoma aplique bonificaciones del 95% o 99%. Lo que se deduce es el importe finalmente abonado tras las reducciones y bonificaciones.

¿Se pueden incluir las reformas de la vivienda heredada como gasto deducible?

Solo se admiten como mayor valor de adquisición las inversiones y mejoras estructurales (ampliaciones, instalaciones nuevas, rehabilitación integral) con factura, no las reparaciones ordinarias ni el mantenimiento. La AEAT distingue claramente entre mejora y conservación.

¿Qué pasa si vendo la vivienda heredada por menos del valor declarado en sucesiones?

Si el precio de venta es inferior al valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, se genera una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias del ahorro del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes, según la Ley del IRPF vigente en 2026.