IBI Vivienda 2026: Qué Es, Cómo Se Calcula y Cuánto Pagas
El IBI de una vivienda (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el tributo municipal que paga cada año todo propietario de un inmueble en España. Se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo de gravamen que fija cada ayuntamiento, que en inmuebles urbanos oscila entre el 0,4% y el 1,1%. En esta guía te explicamos qué es el IBI, cómo se calcula exactamente, cuánto se paga en 2026 en las principales ciudades, qué bonificaciones puedes solicitar y cómo reclamar si crees que pagas de más.
¿Qué es el IBI vivienda y quién tiene que pagarlo?
El IBI es un impuesto directo de carácter municipal regulado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004). Grava la titularidad de cualquier bien inmueble: viviendas, garajes, trasteros, locales y terrenos.
Está obligado a pagarlo quien sea propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año. Esto tiene una consecuencia práctica importante: si vendes tu vivienda en marzo, legalmente el IBI de todo ese año te corresponde a ti, aunque el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de junio de 2016) permite que comprador y vendedor se repartan el recibo proporcionalmente si no pactan lo contrario.
También pagan IBI los titulares de un derecho de usufructo, de superficie o de una concesión administrativa. El inquilino de un alquiler no está obligado por ley, aunque el propietario puede repercutírselo si así figura en el contrato de arrendamiento.
¿Cómo se calcula el IBI de una vivienda?
El cálculo del IBI sigue una fórmula sencilla: cuota = base liquidable × tipo de gravamen. La base liquidable parte del valor catastral del inmueble, y el tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento dentro de los límites legales.
El valor catastral: la base del impuesto
El valor catastral es un valor administrativo que asigna la Dirección General del Catastro a cada inmueble. Tiene en cuenta la localización, el suelo, la construcción, la antigüedad y el uso del inmueble. Como referencia, suele situarse en torno al 50% del valor de mercado de la vivienda.
Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro o en tu último recibo del IBI. Si quieres conocer el procedimiento completo, consulta nuestra guía sobre cómo solicitar el valor catastral de una vivienda.
El tipo de gravamen: lo que decide tu ayuntamiento
La ley fija unos márgenes obligatorios para el tipo de gravamen: entre el 0,4% y el 1,1% para inmuebles urbanos y entre el 0,3% y el 0,9% para inmuebles rústicos. Dentro de esos límites, cada ayuntamiento aprueba su tipo en la ordenanza fiscal municipal, por eso el IBI varía tanto de una ciudad a otra.
| Ciudad | Tipo de gravamen urbano (orientativo 2026) | IBI estimado (valor catastral 100.000 €) |
|---|---|---|
| Madrid | 0,442% | 442 € |
| Barcelona | 0,66% | 660 € |
| Valencia | 0,67% | 670 € |
| Sevilla | 0,60% | 600 € |
| Zaragoza | 0,43% | 430 € |
| Málaga | 0,45% | 450 € |
Los tipos exactos se publican cada año en la ordenanza fiscal de cada municipio, así que conviene verificar el dato en la web de tu ayuntamiento antes de hacer cálculos definitivos.
¿Cuánto se paga de IBI por una vivienda en 2026?
El recibo medio del IBI en España se sitúa entre 400 y 700 euros anuales para una vivienda tipo, aunque la horquilla real va desde menos de 100 euros en municipios pequeños con valores catastrales antiguos hasta más de 1.500 euros en zonas prime de grandes capitales.
Veamos un ejemplo práctico. Una vivienda en Madrid con un valor catastral de 120.000 euros pagaría: 120.000 × 0,442% = 530,40 euros al año. La misma vivienda con idéntico valor catastral en Barcelona pagaría 792 euros, un 49% más, solo por la diferencia de tipo municipal.
Dos factores pueden hacer que tu recibo suba aunque el ayuntamiento no toque el tipo: las revisiones catastrales colectivas (que actualizan los valores de todo el municipio) y los coeficientes de actualización que aprueban los Presupuestos Generales del Estado. El IBI es además un gasto deducible si tienes la vivienda alquilada, junto a otros tributos como los que analizamos en la guía de impuestos en la compraventa de vivienda de segunda mano.
Bonificaciones y exenciones del IBI en 2026
La ley contempla bonificaciones obligatorias y otras potestativas que cada ayuntamiento decide aplicar o no. Estas son las principales que puedes solicitar:
- Familias numerosas: bonificación potestativa de hasta el 90% de la cuota para la vivienda habitual. La mayoría de grandes ciudades la aplican por tramos según categoría de familia y valor catastral.
- Viviendas de protección oficial (VPO): bonificación obligatoria del 50% durante los 3 años siguientes a la calificación definitiva, ampliable por el ayuntamiento.
- Placas solares y autoconsumo: bonificación potestativa de hasta el 50% durante varios años para inmuebles con sistemas de aprovechamiento de energía solar instalados.
- Obra nueva y promociones: bonificación del 50% al 90% para empresas de urbanización y promoción durante la construcción.
- Domiciliación y pago fraccionado: muchos municipios descuentan entre un 2% y un 5% por domiciliar el recibo o acogerse a planes de pago personalizados.
En cuanto a las exenciones, no pagan IBI los inmuebles de la Iglesia y confesiones con acuerdo, los edificios públicos afectos a defensa o educación, los bienes declarados Patrimonio Histórico y los montes vecinales. Las bonificaciones no se aplican de oficio: hay que solicitarlas en el ayuntamiento dentro del plazo que marque cada ordenanza.
Consejo: Si instalaste placas solares o tienes título de familia numerosa, presenta la solicitud de bonificación antes del 31 de diciembre. En la mayoría de municipios el descuento se aplica al ejercicio siguiente y no tiene efectos retroactivos.
¿Cuándo se paga el IBI y cómo se hace?
El IBI se devenga el 1 de enero, pero cada ayuntamiento fija su propio periodo voluntario de cobro, generalmente entre los meses de mayo y noviembre. En Madrid el periodo habitual es del 1 de octubre al 30 de noviembre; en Barcelona, de marzo a mayo para recibos no domiciliados; y en muchos municipios medianos el cargo llega entre septiembre y octubre.
Las formas de pago más comunes son la domiciliación bancaria (recomendable, porque evita recargos y suele tener descuento), el pago con el recibo en bancos colaboradores, y el pago online en la sede electrónica municipal con tarjeta o Bizum. Si no pagas en periodo voluntario, se inicia la vía de apremio con recargos del 5%, 10% o 20% más intereses de demora.
Una opción cada vez más extendida es el Plan Personalizado de Pago o sistema especial de pagos, que permite fraccionar el IBI en cuotas mensuales, bimestrales o semestrales sin intereses. Madrid, Barcelona, Valencia o Zaragoza lo ofrecen, y en algunos casos añade un descuento adicional sobre la cuota. La solicitud se tramita en la sede electrónica municipal y suele cerrarse en enero o febrero, antes de la emisión de los recibos del ejercicio.
Cómo reclamar o recurrir el IBI si crees que pagas de más
Si tu recibo es incorrecto, el origen suele estar en un valor catastral mal asignado: superficie errónea, uso equivocado o una categoría constructiva que no se corresponde con la realidad. El proceso para reclamar es el siguiente:
- Revisa los datos catastrales de tu inmueble en la Sede Electrónica del Catastro y compáralos con la realidad física de la vivienda (metros, uso, antigüedad).
- Solicita la rectificación ante el Catastro si detectas errores de descripción, mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias. Es gratuito y se puede iniciar online con certificado digital o Cl@ve.
- Recurre el recibo ante el ayuntamiento con un recurso de reposición en el plazo de un mes desde la notificación, si el error está en la cuota, el tipo aplicado o una bonificación no reconocida.
- Acude al Tribunal Económico-Administrativo (municipal o regional según el caso) si el recurso es desestimado, antes de plantear la vía contencioso-administrativa.
Si la corrección del valor catastral prospera, puedes pedir la devolución de ingresos indebidos de los últimos 4 ejercicios no prescritos. Ten en cuenta que el valor catastral también afecta a otros tributos, como te explicamos en la guía sobre cómo se calcula la plusvalía de una vivienda, por lo que corregirlo puede suponer un ahorro doble.
Preguntas Frecuentes
¿Quién paga el IBI el año en que se vende la vivienda?
Legalmente lo paga quien era propietario el 1 de enero, es decir, el vendedor. Sin embargo, el Tribunal Supremo permite repartirlo proporcionalmente entre vendedor y comprador según los días de titularidad, salvo pacto en contrario en la escritura.
¿Cuánto IBI se paga por una vivienda de 100.000 euros de valor catastral?
Depende del tipo de gravamen municipal: entre 400 euros (tipo mínimo del 0,4%) y 1.100 euros (tipo máximo del 1,1%) al año. En una ciudad como Madrid serían unos 442 euros y en Barcelona unos 660 euros.
¿El inquilino tiene que pagar el IBI?
Por ley el obligado tributario es el propietario. No obstante, en alquileres de vivienda el casero puede repercutir el IBI al inquilino si así se pactó expresamente en el contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa si no pago el IBI a tiempo?
El ayuntamiento inicia la vía ejecutiva con recargos del 5% al 20% más intereses de demora, y puede llegar a embargar cuentas o la propia vivienda. La deuda de IBI prescribe a los 4 años, pero cualquier notificación interrumpe ese plazo.