Bonificación Plusvalía Vivienda Habitual Madrid 2026
La bonificación de la plusvalía municipal por vivienda habitual en Madrid puede alcanzar hasta el 95% de la cuota en las transmisiones por herencia (mortis causa) del inmueble en el que residía la persona fallecida. Esta ventaja fiscal, regulada por la Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Madrid, está reservada al cónyuge, ascendientes y descendientes, y su porcentaje depende del valor catastral del suelo. En esta guía actualizada a 2026 te explicamos cuánto se bonifica, qué requisitos exige el Ayuntamiento, los plazos de presentación y la diferencia clave entre heredar y vender la vivienda habitual.
¿Qué es la bonificación de la plusvalía municipal por vivienda habitual en Madrid?
La bonificación de la plusvalía municipal por vivienda habitual en Madrid es una reducción de hasta el 95% sobre la cuota del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el nombre técnico de la conocida «plusvalía municipal». Se aplica cuando la vivienda habitual del fallecido se transmite por herencia a familiares directos.
Su fundamento legal está en el artículo 108.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), que permite a los ayuntamientos aplicar una bonificación de hasta el 95% en las transmisiones mortis causa de la vivienda habitual. Madrid ha desarrollado esta posibilidad en su Ordenanza Fiscal reguladora del IIVTNU.
Es importante tener claro que esta bonificación no se aplica a las ventas ni a las donaciones: es exclusiva de las herencias. Para las ventas existe otro mecanismo de ahorro distinto que explicamos más abajo.
¿Cuánto se bonifica según el valor catastral del suelo?
El porcentaje de bonificación en Madrid no es fijo: se calcula en una escala inversa según el valor catastral del suelo de la vivienda. Cuanto menor es ese valor, mayor es la bonificación, llegando al 95% en las viviendas más modestas y reduciéndose en los inmuebles de mayor valor.
La siguiente tabla resume los tramos orientativos que aplica la Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Madrid. Como los importes pueden actualizarse cada ejercicio, conviene confirmar los tramos vigentes en la Sede Electrónica del Ayuntamiento antes de presentar la autoliquidación.
| Valor catastral del suelo | Bonificación orientativa |
|---|---|
| Hasta 60.000 € | 95% |
| De 60.000,01 € a 100.000 € | 85% |
| De 100.000,01 € a 138.000 € | 75% |
| Más de 138.000 € | 50% |
El valor catastral del suelo aparece desglosado en el recibo del IBI y en la consulta descriptiva y gráfica del Catastro. No debes confundirlo con el valor catastral total (suelo más construcción): para la plusvalía solo cuenta la parte del suelo.
Nota: Los tramos y porcentajes de la tabla son orientativos y pueden variar en la Ordenanza Fiscal de cada ejercicio. Verifica siempre los valores vigentes en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid antes de calcular tu bonificación.
Requisitos para aplicar la bonificación en 2026
Para acceder a la bonificación de la plusvalía por vivienda habitual en Madrid deben cumplirse varias condiciones de forma simultánea. Si falta alguna, el Ayuntamiento puede denegar la ventaja o exigir su devolución posterior.
- Parentesco directo: los beneficiarios deben ser el cónyuge, los descendientes (hijos, nietos) o los ascendientes (padres, abuelos) de la persona fallecida.
- Que fuera la vivienda habitual del causante: el inmueble debe haber sido la residencia habitual del fallecido en el momento del fallecimiento, acreditable con el empadronamiento.
- Mantenimiento de la propiedad: por regla general, el heredero debe conservar la vivienda durante un plazo mínimo (habitualmente varios años); si la vende antes, pierde la bonificación y debe regularizar.
- Solicitud expresa en plazo: la bonificación no se aplica de oficio. Hay que pedirla al presentar la autoliquidación o declaración del impuesto.
Cuando el valor de la vivienda es elevado, algunos ayuntamientos limitan la bonificación máxima a un importe de referencia. En Madrid conviene revisar si existe un tope aplicable a tu caso concreto dentro de la ordenanza vigente.
¿Qué diferencia hay entre heredar y vender la vivienda habitual?
La diferencia es sustancial: la bonificación del 95% solo existe en la herencia, no en la venta. Al vender una vivienda no hay bonificación por ser habitual, pero sí puedes evitar pagar la plusvalía si no ha habido un incremento real de valor.
Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó el impuesto a la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, existen dos formas de calcular la plusvalía y puedes elegir la que te resulte más baja:
- Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes que aprueba cada año el Ministerio de Hacienda según los años de tenencia.
- Método real: se calcula sobre la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra del inmueble. Si vendes por un precio igual o inferior al de compra, no hay incremento y no se paga plusvalía municipal.
Por eso, cuando se vende una vivienda que no ha subido de precio, se puede solicitar la exención por inexistencia de incremento de valor, aportando las escrituras de compra y venta que lo demuestren. Puedes ampliar este punto en nuestra guía sobre la plusvalía municipal en la venta de vivienda.
Importante: No confundas la plusvalía municipal con la ganancia patrimonial en el IRPF. La exención por reinversión en vivienda habitual y la exención para mayores de 65 años pertenecen al IRPF (Agencia Tributaria), no a la plusvalía municipal (Ayuntamiento).
Plazos y dónde presentar la plusvalía en Madrid
El plazo depende de si la transmisión es por herencia o por venta. Presentar fuera de plazo genera recargos e intereses, aunque se tenga derecho a la bonificación.
- Herencia (mortis causa): el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta 1 año si se solicita la prórroga dentro de los primeros 6 meses.
- Compraventa o donación (inter vivos): el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.
En Madrid el impuesto se gestiona mediante autoliquidación a través de la Agencia Tributaria Madrid, en su Sede Electrónica o presencialmente en las oficinas de atención al contribuyente. Para la herencia deberás aportar la escritura de aceptación, el certificado de defunción, el certificado de empadronamiento del fallecido y el recibo del IBI con el valor catastral del suelo.
Si la vivienda se recibió por herencia y más adelante decides venderla, ten en cuenta también los gastos deducibles en la venta de una vivienda heredada y las particularidades de la herencia de la vivienda habitual de los padres.
Cómo solicitar la bonificación paso a paso
Solicitar la bonificación es un trámite sencillo si reúnes la documentación con antelación. Estos son los pasos principales ante el Ayuntamiento de Madrid.
- Reúne la documentación: escritura de herencia, certificado de defunción, empadronamiento del fallecido y último recibo del IBI.
- Calcula la cuota: comprueba el valor catastral del suelo y aplica el método objetivo o real, según cuál te convenga.
- Presenta la autoliquidación: en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria Madrid, dentro del plazo de 6 meses.
- Marca la casilla de bonificación: indica expresamente que solicitas la bonificación por vivienda habitual y adjunta el empadronamiento que acredita la residencia del causante.
- Conserva el justificante: guarda el resguardo de presentación y pago por si el Ayuntamiento requiere comprobaciones.
Preguntas Frecuentes
¿La bonificación de la plusvalía por vivienda habitual en Madrid se aplica al vender?
No. La bonificación de hasta el 95% solo se aplica en las transmisiones por herencia (mortis causa). En una venta no existe bonificación por vivienda habitual, aunque sí puedes evitar el impuesto si no ha habido incremento real de valor.
¿Qué porcentaje de bonificación puedo conseguir?
En Madrid la bonificación llega hasta el 95% para las viviendas con menor valor catastral del suelo y se reduce de forma escalonada en los inmuebles de mayor valor. El porcentaje exacto depende de los tramos vigentes en la Ordenanza Fiscal.
¿Quién puede solicitar la bonificación?
Pueden solicitarla el cónyuge, los descendientes y los ascendientes de la persona fallecida, siempre que el inmueble fuera su vivienda habitual y se mantenga la propiedad durante el plazo exigido.
¿Cuál es el plazo para presentar la plusvalía por herencia?
El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, ampliable hasta 1 año si se solicita la prórroga dentro de los primeros 6 meses. Presentar fuera de plazo conlleva recargos.
¿La bonificación se aplica automáticamente?
No. Debes solicitarla de forma expresa al presentar la autoliquidación del impuesto y acreditar que se cumplen los requisitos, en especial el empadronamiento del fallecido en la vivienda.