Impuestos al Heredar una Vivienda por CCAA 2026
Los impuestos al heredar una vivienda en España se concentran en tres pagos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. El coste real depende, sobre todo, de la comunidad autónoma donde residía el fallecido, ya que cada una aplica sus propias bonificaciones. En esta guía actualizada a 2026 encontrarás cuánto se paga por heredar un piso, una tabla comparativa por comunidad autónoma y los plazos que debes respetar para evitar recargos.
¿Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda?
Al heredar una vivienda en España se pagan tres conceptos principales. El más importante es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, un tributo cedido a las comunidades autónomas que grava el valor de los bienes recibidos. A esto se suman la plusvalía municipal y los gastos de tramitación notarial y registral.
El peso de cada pago varía mucho según el parentesco con el fallecido y la región. Para hijos, cónyuge y padres, la mayoría de comunidades aplican bonificaciones de entre el 95% y el 99% de la cuota, por lo que el ISD suele ser reducido. La factura más alta llega cuando hereda un familiar lejano o una persona sin parentesco.
| Impuesto o gasto | Quién lo cobra | Coste orientativo |
|---|---|---|
| Impuesto de Sucesiones (ISD) | Comunidad autónoma | Del 0% al 34% de la base, antes de bonificaciones |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Ayuntamiento | Según el valor del suelo y los años transcurridos |
| Notaría y Registro de la Propiedad | Notario y registrador | Entre 600 € y 2.000 € en una herencia media |
Impuesto de Sucesiones por comunidad autónoma en 2026
El impuesto de sucesiones por la vivienda no es igual en toda España: está cedido a las comunidades autónomas y cada una fija sus propias reducciones y bonificaciones. Para los herederos directos (hijos, cónyuge y padres), regiones como Madrid, Andalucía, Cantabria o Galicia dejan el pago en cifras casi simbólicas, mientras que el régimen estatal puede llevar el tipo efectivo por encima del 30%.
La siguiente tabla resume la tributación aproximada para los Grupos I y II de parentesco (descendientes, cónyuge y ascendientes) en 2026. Son los grupos que más se benefician de las bonificaciones autonómicas.
| Comunidad Autónoma | Tributación para hijos, cónyuge y padres (2026) |
|---|---|
| Andalucía | Reducción de 1.000.000 € por heredero + bonificación del 99% de la cuota |
| Aragón | Bonificación del 99% |
| Asturias | Reducción de 300.000 € y tarifa propia; exención en bases bajas |
| Baleares | Bonificación del 100% (Grupo I) y elevada para el Grupo II |
| Canarias | Bonificación del 99,9% |
| Cantabria | Bonificación del 99% (100% en bases hasta 100.000 €) |
| Castilla-La Mancha | Bonificación del 100% hasta 300.000 €, decreciente por encima |
| Castilla y León | Bonificación del 99% |
| Cataluña | Bonificación del 99% al 20% (Grupo II) según base; 99% para el Grupo I |
| Comunidad Valenciana | Bonificación del 99% |
| Extremadura | Bonificación del 99% |
| Galicia | Reducción de 1.000.000 € + tarifa reducida (5% a 18%) |
| La Rioja | Bonificación del 99% hasta 400.000 €, 50% sobre el exceso |
| Madrid | Bonificación del 99% |
| Murcia | Bonificación del 99% |
| Navarra (régimen foral) | Cónyuge exento hasta 250.000 €; descendientes desde el 0,8% |
| País Vasco (régimen foral) | Exención de 400.000 € y tipo del 1,5% para cónyuge e hijos |
Importante: los porcentajes son orientativos para 2026 y cambian con frecuencia. Confirma siempre la normativa vigente de tu comunidad autónoma o consulta con un gestor antes de presentar la liquidación.
Grupos de parentesco que fija la ley
El cálculo del impuesto parte de cuatro grupos de parentesco. Cuanto más cercano es el vínculo con el fallecido, mayores son las reducciones y menor el coeficiente multiplicador que se aplica a la cuota.
- Grupo I: descendientes y adoptados menores de 21 años. Son los más protegidos fiscalmente.
- Grupo II: descendientes de 21 años o más, cónyuge y ascendientes. Acceden a casi todas las bonificaciones autonómicas.
- Grupo III: hermanos, sobrinos, tíos y suegros. Bonificaciones más limitadas.
- Grupo IV: primos, parientes lejanos y personas sin parentesco. No tienen reducción por parentesco y pagan más.
Reducción por vivienda habitual del fallecido
Si heredas la vivienda habitual del fallecido, puedes aplicar una reducción estatal del 95% sobre su valor, con un límite por heredero. Esta reducción está reservada al cónyuge, los descendientes, los ascendientes o un pariente mayor de 65 años que conviviera con el fallecido los dos años anteriores.
La condición habitual es mantener la vivienda durante un periodo mínimo, que la normativa estatal fija en 10 años, aunque muchas comunidades lo han rebajado a 5 años o menos. Si la heredas y este aspecto te interesa, revisa también nuestra guía sobre la herencia de la vivienda habitual de los padres.
¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal al heredar?
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo urbano desde que el fallecido compró la vivienda hasta su fallecimiento. La paga el heredero y la recauda el ayuntamiento donde se ubica el inmueble, no la comunidad autónoma.
Desde la reforma de 2021 puedes elegir el método de cálculo más favorable: el sistema objetivo (basado en el valor catastral del suelo y unos coeficientes por años) o el sistema real (la diferencia entre el valor de compra y el de la herencia). Si no ha habido incremento de valor del suelo, no se paga plusvalía.
Muchos municipios aplican bonificaciones de hasta el 95% cuando se hereda la vivienda habitual y los herederos son cónyuge o hijos. Para entender el cálculo en detalle, consulta cómo se calcula la plusvalía de una vivienda.
Gastos de notaría y registro de una vivienda heredada
Para poner la vivienda a tu nombre necesitas firmar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario e inscribirla después en el Registro de la Propiedad. Estos gastos no son impuestos, pero son obligatorios para completar el cambio de titularidad.
- Escritura de herencia: los honorarios del notario dependen del valor de los bienes, con cifras habituales de entre 600 € y 1.200 € en una vivienda media.
- Registro de la Propiedad: la inscripción del inmueble a nombre del heredero suele costar entre 300 € y 600 €.
- Documentación previa: certificado de defunción, certificado de actos de última voluntad y copia del testamento, con tasas de pocos euros.
Consejo: guarda todas las facturas de notaría, registro y gestoría. Son gastos deducibles si más adelante vendes la vivienda heredada y tienes que tributar por la ganancia.
Plazos para pagar los impuestos de una herencia
El plazo general para liquidar el Impuesto de Sucesiones es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento. Es posible solicitar una prórroga de otros 6 meses, siempre que se pida dentro de los cinco primeros meses. Presentar fuera de plazo genera recargos e intereses de demora.
Estos son los pasos para cumplir con Hacienda y el ayuntamiento dentro del plazo:
- Reunir la documentación: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y testamento o declaración de herederos.
- Inventariar y valorar los bienes: incluye la vivienda por su valor de referencia y el resto del patrimonio.
- Firmar la escritura de herencia: ante notario, con la aceptación y adjudicación entre los herederos.
- Liquidar el Impuesto de Sucesiones: en la comunidad autónoma del fallecido, dentro de los 6 meses.
- Pagar la plusvalía municipal: en el ayuntamiento, también en el plazo de 6 meses.
- Inscribir la vivienda en el Registro: para que figure a tu nombre como nuevo propietario.
Si después decides vender el inmueble, ten en cuenta los gastos deducibles en la venta de una vivienda heredada para reducir la tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto se paga de impuestos al heredar una vivienda?
Depende de la comunidad autónoma y del parentesco. Para hijos, cónyuge y padres, la mayoría de regiones aplican bonificaciones del 95% al 99%, por lo que el Impuesto de Sucesiones suele ser reducido. A ello se suman la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro.
¿Quién está exento del Impuesto de Sucesiones por una vivienda?
Ninguna comunidad declara una exención total general, pero las bonificaciones para descendientes, cónyuge y ascendientes (Grupos I y II) dejan la cuota muy próxima a cero en regiones como Madrid, Andalucía, Galicia o Cantabria. Los familiares lejanos y las personas sin parentesco no tienen estas ventajas.
¿Qué pasa si no pago el Impuesto de Sucesiones en 6 meses?
Si no presentas la liquidación en el plazo de 6 meses ni solicitas prórroga, Hacienda aplica recargos por presentación fuera de plazo e intereses de demora. Por eso conviene pedir la prórroga dentro de los cinco primeros meses si prevés que no llegarás a tiempo.
¿Se puede heredar una vivienda sin pagar plusvalía municipal?
Sí, cuando no ha habido incremento del valor del suelo desde la compra hasta la herencia no se paga plusvalía. Además, muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95% del impuesto si se hereda la vivienda habitual y los herederos son el cónyuge o los hijos.