Impuestos Venta Vivienda 2026: IRPF, Plusvalía y Gastos
Vender un piso en España en 2026 implica pagar varios impuestos venta vivienda 2026 que pueden suponer entre el 4% y el 23% del beneficio obtenido, según el tramo del IRPF, la antigüedad de la propiedad y el municipio donde esté ubicada. Los tres tributos principales son el IRPF sobre la ganancia patrimonial, la plusvalía municipal y, en casos puntuales, el Impuesto sobre el Patrimonio. A esto se suman gastos no fiscales como la cancelación de hipoteca, el certificado energético o la comisión inmobiliaria. En esta guía actualizada a 2026 te explicamos paso a paso cómo se calcula cada impuesto, qué exenciones puedes aplicar, los plazos oficiales de Hacienda y los errores que más sanciones generan, con los tramos publicados en el BOE y los criterios de la Agencia Tributaria vigentes este año.
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda en España en 2026?
Cuando vendes una vivienda en España, el vendedor asume tres tributos principales: el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) por la ganancia patrimonial obtenida, la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) y el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) prorrateado del año en curso. Si vendes una segunda residencia o piso de inversión, además se mantiene la obligación de declarar la imputación de rentas inmobiliarias hasta la fecha de venta.
La tributación venta vivienda se reparte entre la administración estatal (IRPF), la local (plusvalía e IBI) y, en algunos casos, la autonómica si existen tributos propios sobre transmisiones patrimoniales. Comprender qué corresponde a cada nivel evita pagar de más y permite planificar la operación con margen. Para una visión más detallada del cálculo concreto, puedes consultar nuestra guía sobre pago de impuestos venta vivienda con todos los matices según comunidad autónoma.
Tabla resumen de los impuestos al vender una vivienda en 2026
| Impuesto | Quién lo paga | Base de cálculo | Tipo aplicable 2026 | Plazo de pago |
|---|---|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | Beneficio (precio venta – precio compra actualizado) | 19% a 28% | Renta del año siguiente (abril-junio 2027) |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Incremento del valor catastral del suelo | Hasta 30% (cada ayuntamiento) | 30 días hábiles tras escritura |
| IBI prorrateado | Vendedor (parte del año hasta venta) | Valor catastral × tipo municipal | 0,4% a 1,1% | Habitualmente septiembre-noviembre |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Vendedor (si supera mínimo exento) | Patrimonio neto a 31 de diciembre | 0,2% a 3,5% | Renta del año siguiente |
Los porcentajes están actualizados según la Ley 35/2006 del IRPF y los Presupuestos Generales del Estado para 2026. Cada comunidad autónoma puede aplicar bonificaciones específicas, especialmente en Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana. Si vas a vender una propiedad amueblada y dudas sobre cómo declarar el mobiliario, lee nuestra guía sobre tributación venta vivienda con muebles.
IRPF venta casa 2026: cómo se calcula la ganancia patrimonial
El IRPF venta casa 2026 grava la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión (lo que cobras al vender) y el valor de adquisición (lo que pagaste al comprar más los gastos asociados). Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa según los tramos progresivos vigentes en 2026.
La fórmula básica es: Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición. El valor de transmisión es el precio escriturado menos los gastos soportados por el vendedor (plusvalía municipal, comisión de la inmobiliaria, gastos de cancelación de hipoteca). El valor de adquisición es lo que pagaste originalmente por la vivienda más los gastos de notaría, registro, ITP o IVA, y reformas estructurales acreditadas con factura.
Tramos del IRPF aplicables a la ganancia patrimonial en 2026
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Estos tramos se aplican de forma progresiva, no plana. Si tu ganancia es de 80.000 €, no pagas el 23% sobre todo, sino 19% sobre los primeros 6.000, 21% sobre el tramo siguiente y 23% solo sobre la diferencia. Para hacer simulaciones rápidas y ver cuánto te quedará neto, te resultará muy útil nuestro simulador IRPF venta vivienda con los tipos vigentes de 2026.
Gastos deducibles que reducen la ganancia patrimonial
Para minimizar el IRPF puedes restar del valor de transmisión todos los gastos directamente vinculados a la operación. Los más habituales aceptados por la Agencia Tributaria son la comisión de la inmobiliaria (con factura), los honorarios de abogado o gestor, los gastos de cancelación registral de la hipoteca, el certificado energético obligatorio, la cédula de habitabilidad y la propia plusvalía municipal pagada al ayuntamiento.
En el lado del valor de adquisición, suman todos los gastos pagados al comprar: notaría, registro, ITP del 6% al 10% según comunidad, IVA del 10% si fue obra nueva, comisión de la agencia de origen y reformas con licencia de obras. Las reformas de mantenimiento (pintura, parquet, electrodomésticos) NO son deducibles, solo las que aumentan el valor estructural. Si heredaste la vivienda, hay reglas específicas en nuestra guía sobre gastos deducibles venta vivienda heredada.
Plusvalía municipal vivienda: cálculo y cuándo se paga en 2026
La plusvalía municipal vivienda es el impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, en 2026 conviven dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable.
El primer método es el objetivo, que multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes anuales según los años transcurridos. El segundo es el real, basado en la diferencia efectiva entre el precio de venta y el de compra (proporcional al porcentaje de suelo en el valor catastral). Si vendes con pérdidas, no pagas plusvalía: la sentencia del Constitucional declaró exenta toda venta sin incremento real.
Coeficientes de la plusvalía municipal 2026
| Años de tenencia | Coeficiente máximo 2026 |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 5 años | 0,18 |
| 10 años | 0,12 |
| 15 años | 0,09 |
| 20 años o más | 0,45 |
Sobre la base obtenida (valor catastral del suelo × coeficiente), cada ayuntamiento aplica su propio tipo, con un máximo del 30% según la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla aplican el tipo máximo, mientras que muchos municipios pequeños se quedan en el 20-25%. El plazo para presentar el modelo y pagar es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Para profundizar en la fórmula con un ejemplo numérico, revisa cómo se calcula la plusvalía de una vivienda.
Importante: Si vendes con pérdidas (vendes por menos de lo que pagaste, restando gastos), no pagas plusvalía municipal. Pero debes presentar igualmente la autoliquidación marcando la opción «no sujeta» y aportando las escrituras de compra y venta como prueba. Si no la presentas, el ayuntamiento puede sancionarte aunque no haya cuota.
Gastos vender piso España: cuánto cuesta vender una vivienda
Más allá de los impuestos, los gastos vender piso España incluyen costes administrativos y profesionales que el vendedor también soporta. La media nacional ronda el 5% al 10% del precio de venta, según el Consejo General del Notariado y los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de 2026. Estos gastos son distintos del IRPF y la plusvalía y se aplican aunque vendas con pérdidas.
- Comisión inmobiliaria: entre el 3% y el 6% más IVA del precio de venta, salvo que vendas por tu cuenta. Negociable según la zona y el tipo de inmueble.
- Certificado energético: obligatorio desde 2013, cuesta entre 60 y 250 € según los metros cuadrados y la comunidad autónoma.
- Cédula de habitabilidad: exigida en Cataluña, Comunidad Valenciana, Asturias, Navarra y Murcia. Coste medio de 80 a 150 €.
- Cancelación registral de hipoteca: si la vivienda tiene hipoteca, la cancelación notarial y registral suma entre 500 y 1.200 €.
- Notaría del vendedor: aunque la mayoría de los aranceles los paga el comprador, el vendedor puede asumir algunas copias o la nota simple actualizada.
- Plusvalía municipal: ya descrita, varía según ciudad y antigüedad.
- Gestoría: opcional, entre 200 y 500 € si delegas la presentación de impuestos y la cancelación de cargas.
Estos gastos son todos deducibles del valor de transmisión en el IRPF, lo que reduce la ganancia patrimonial declarada. Conserva siempre las facturas con tu nombre y NIF, ya que Hacienda puede solicitarlas hasta cuatro años después. Para una desglose por ciudades, te recomendamos nuestra guía de calcular gastos de venta de una vivienda con calculadora interactiva.
Exenciones del IRPF: cuándo no pagas impuestos al vender la vivienda
La normativa española permite varias exenciones del IRPF en la venta de vivienda que pueden suprimir total o parcialmente la tributación. Las tres más utilizadas en 2026 son la reinversión en vivienda habitual, la exención por mayores de 65 años y la exención por reinversión en rentas vitalicias. Aplicar correctamente estas exenciones puede ahorrarte miles de euros, pero requieren cumplir requisitos formales muy concretos.
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra que vaya a serlo en los dos años siguientes (o anteriores), la ganancia queda exenta de IRPF en proporción al importe reinvertido. Para considerarse vivienda habitual debe haber sido tu residencia efectiva durante al menos 3 años continuados. Si reinviertes solo una parte, la exención se aplica de forma proporcional.
Exención para mayores de 65 años
Los contribuyentes de 65 años o más que vendan su vivienda habitual quedan totalmente exentos del IRPF, sin necesidad de reinvertir. La exención también aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia reconocida, según la Ley 39/2006. Es la exención más potente del sistema español y un instrumento clave de planificación patrimonial.
Reinversión en rentas vitalicias
Los mayores de 65 años que vendan cualquier vivienda (no solo la habitual) pueden quedar exentos si reinvierten en una renta vitalicia asegurada, hasta un máximo de 240.000 € por contribuyente. La renta debe constituirse en los 6 meses posteriores a la venta y mantenerse hasta el fallecimiento.
Plazos de pago: calendario fiscal del vendedor en 2026
Cumplir los plazos fiscales tras vender un piso en 2026 es esencial para evitar recargos del 5% al 20% por declaración extemporánea. La Agencia Tributaria y los ayuntamientos tienen plazos diferentes que muchos vendedores confunden, especialmente cuando la firma se produce a final de año.
- Plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la firma de escritura ante notario. Algunos municipios admiten hasta 6 meses pero exigen comunicación previa.
- IRPF (ganancia patrimonial): se declara en la Renta del año siguiente a la venta. Si vendes en 2026, la declararás entre abril y junio de 2027 (modelo 100).
- IBI prorrateado: si pactas con el comprador el reparto proporcional, se liquida en la propia escritura. Si no, lo paga íntegramente quien figure como titular a 1 de enero.
- Comunicación al Registro Civil: no aplica directamente al impuesto, pero conviene actualizar la nota simple para verificar que la cancelación se inscribió.
- Modelo 211 (no residentes): si vendes a un comprador no residente, este debe retener el 3% y presentar el modelo 211 en 30 días.
Para simplificar el proceso, te recomendamos abrir un expediente con todas las facturas y escrituras desde el momento de la venta, ya que la declaración de la Renta llegará varios meses después. Si la vivienda era tu residencia habitual, también te conviene consultar nuestra ficha sobre impuesto venta vivienda habitual para confirmar si te aplica alguna exención.
Errores comunes al declarar la venta de una vivienda
Los errores más sancionados por Hacienda al declarar una venta de vivienda en los últimos años son cinco: olvidar la plusvalía municipal aunque no haya beneficio, no incluir todos los gastos deducibles, declarar la ganancia en la base general en lugar de la base del ahorro, omitir la operación en el modelo 100 y aplicar mal la exención por reinversión.
- No presentar la plusvalía cuando hay pérdidas: aunque no haya cuota, hay que presentar la autoliquidación marcando «no sujeta». Su omisión puede suponer multas de 200 € a 600 €.
- Declarar en la base general: la ganancia patrimonial siempre tributa en la base del ahorro (19%-28%), nunca como rendimiento del trabajo (hasta 47%).
- Olvidar gastos deducibles: muchos vendedores no incluyen la comisión inmobiliaria, la plusvalía pagada o el certificado energético, pagando IRPF sobre una ganancia inflada.
- Aplicar mal la exención por reinversión: si reinviertes solo el 70% del valor de venta, solo queda exento el 70% de la ganancia, no toda.
- Omitir la operación si no hay ganancia: aunque vendas con pérdidas, debes declararlo igualmente en la Renta para que la pérdida pueda compensar futuras ganancias.
La Agencia Tributaria cruza datos del Registro de la Propiedad, los notarios y los ayuntamientos, por lo que cualquier omisión es detectada. Conserva todas las escrituras y facturas durante al menos cuatro años, plazo de prescripción de las obligaciones tributarias.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto se paga de IRPF al vender una vivienda en 2026?
Entre el 19% y el 28% de la ganancia patrimonial, según los tramos vigentes en 2026: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 28% por encima. Se aplica de forma progresiva sobre la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición, restando todos los gastos deducibles.
¿Quién paga la plusvalía municipal: el vendedor o el comprador?
La plusvalía municipal la paga siempre el vendedor según la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Solo en caso de herencia o donación la paga quien recibe el inmueble. El plazo para presentar el modelo y pagar es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
¿Se puede vender una vivienda sin pagar IRPF?
Sí, en tres supuestos principales: si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual; si reinviertes el importe en otra vivienda habitual en los dos años siguientes; o si vendes con pérdidas. También quedan exentas las ventas por dación en pago de la vivienda habitual cuando no se disponga de otros bienes para hacer frente a la deuda.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en 2026?
Se calcula restando al valor de transmisión (precio de venta menos gastos del vendedor) el valor de adquisición (precio de compra original más todos los gastos asociados: notaría, registro, ITP o IVA, y reformas estructurales con factura). El resultado positivo es la ganancia, que tributa en la base del ahorro del IRPF.
¿Qué pasa si no pago la plusvalía municipal a tiempo?
El ayuntamiento aplica un recargo progresivo del 5% si pagas en el mes siguiente, 10% hasta tres meses, 15% hasta seis meses y 20% más intereses de demora a partir de los 12 meses, según la Ley General Tributaria. Si la presentación se hace tras requerimiento del ayuntamiento, la sanción puede llegar al 150% de la cuota.
¿Hay diferencias entre vender una vivienda habitual y una segunda residencia?
Sí. La vivienda habitual permite aplicar exenciones por reinversión y por edad (mayores de 65 años) que no están disponibles para segundas residencias o pisos de inversión. Además, la vivienda habitual no genera imputación de rentas inmobiliarias mientras se ocupa, mientras que una segunda residencia tributa el 1,1% del valor catastral cada año.
¿Es deducible el dinero invertido en reformas al calcular el IRPF de la venta?
Solo son deducibles las reformas que aumenten el valor o la vida útil del inmueble (cambio de instalaciones eléctricas, fontanería, reforma integral, ampliación). Las reformas de mantenimiento (pintura, suelos, electrodomésticos) no son deducibles. Es imprescindible conservar las facturas a nombre del propietario y, en muchas comunidades, la licencia de obras municipal.