Modelo Contrato Reforma Vivienda Gratis: Descarga 2026

Un modelo de contrato de reforma de vivienda es un documento legal que recoge por escrito las obligaciones del propietario y del contratista antes de empezar la obra: precio cerrado, plazos, materiales, penalizaciones y garantías. En esta guía 2026 te explicamos qué cláusulas debe incluir según la normativa española vigente, te ofrecemos un modelo de contrato de reforma de vivienda gratis listo para adaptar y te indicamos cómo firmarlo paso a paso para evitar litigios.

Firmar un contrato detallado no es un trámite opcional. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios fijan responsabilidades concretas para ambas partes durante diez años, y un contrato bien redactado es la única prueba sólida si hay defectos, retrasos o sobrecostes.

¿Qué es un contrato de reforma de vivienda y por qué es obligatorio firmarlo?

El contrato de reforma de vivienda es un acuerdo privado entre el propietario (o arrendatario con autorización) y la empresa o profesional que ejecuta la obra. Aunque la ley no exige una forma concreta para reformas no estructurales, hacerlo por escrito es obligatorio si la cuantía supera los 1.500 € o si se quiere acceder a la deducción del IRPF por mejora de eficiencia energética vigente en 2026.

Los Tribunales españoles consideran prueba preferente el contrato firmado frente a presupuestos, facturas o mensajes. Sin contrato, demostrar que el contratista incumplió plazos, cambió materiales o cobró extras no pactados es muy difícil.

Casos en los que el contrato es imprescindible

• Reformas integrales: cualquier obra que afecte a más de una estancia, fontanería, electricidad o albañilería.
• Reformas con licencia de obra mayor: ampliaciones, modificación de tabiques estructurales, terrazas o cubiertas.
• Obras subvencionadas: los fondos Next Generation EU para rehabilitación energética y las ayudas autonómicas exigen contrato firmado para justificar el gasto.
• Obras financiadas con préstamo: bancos como CaixaBank, Santander o BBVA piden el contrato para liberar el dinero del préstamo de reforma.

Cláusulas obligatorias del modelo contrato reforma vivienda 2026

Un modelo contrato reforma vivienda útil debe contener al menos diez cláusulas claras. La omisión de cualquiera de ellas puede dejar al propietario desprotegido frente a un incumplimiento.

1. Identificación de las partes: nombre completo, DNI/NIE/CIF, domicilio fiscal y dirección de notificaciones del propietario y del contratista.
2. Objeto del contrato: descripción precisa de la reforma, ubicación de la vivienda, número de referencia catastral y memoria de calidades.
3. Materiales y marcas: especificación de marcas, modelos y cantidades. Sustituir un material por otro de menor calidad sin acuerdo escrito es causa de resolución.
4. Precio cerrado e IVA aplicable: importe total, desglose por capítulos y tipo de IVA. Para obras de mejora en vivienda habitual con más de dos años de antigüedad se aplica el IVA reducido del 10%.
5. Forma de pago: calendario de pagos. Lo recomendable es 30% al firmar, 40% durante la obra contra hitos verificables y 30% al recibir la obra terminada.
6. Plazo de ejecución: fecha de inicio, hitos intermedios y fecha de finalización. Indicar si el plazo es esencial (penalización por retraso) u orientativo.
7. Penalizaciones por retraso: entre 50 € y 200 € por día natural de retraso es lo habitual en reformas de tamaño medio.
8. Garantías legales: remisión expresa a los plazos de la LOE (1, 3 y 10 años según el tipo de defecto).
9. Retención y aceptación de la obra: retener un 5% del precio durante 6 meses tras la entrega para cubrir vicios ocultos es una práctica habitual y legal.
10. Resolución del contrato y jurisdicción: causas de rescisión y juzgados competentes (suele pactarse el del domicilio del consumidor).

Modelo de contrato de reforma de vivienda gratis: texto base

Este es un modelo de contrato reforma vivienda gratis en formato texto que puedes copiar a Word o PDF y adaptar a tu obra concreta. Sustituye los datos entre corchetes por los reales antes de firmar.

CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA DE REFORMA DE VIVIENDA

En [ciudad], a [día] de [mes] de 2026.

REUNIDOS: De una parte, D./Dña. [nombre], con DNI [número] y domicilio en [dirección], en adelante «el Propietario». De otra parte, [empresa o autónomo], con CIF/NIF [número] y domicilio en [dirección], en adelante «el Contratista».

EXPONEN: Que el Propietario es titular de la vivienda sita en [dirección completa], con referencia catastral [número], y desea acometer las obras de reforma descritas en el Anexo I (Memoria y Presupuesto).

CLÁUSULAS:

• Primera. Objeto: el Contratista se obliga a ejecutar la reforma descrita en el Anexo I.
• Segunda. Precio: [importe] euros, IVA incluido al [10%/21%], detallado en el Anexo I.
• Tercera. Forma de pago: 30% a la firma, 40% al alcanzar el [hito], 30% al recibir conforme la obra.
• Cuarta. Plazos: inicio el [fecha] y entrega el [fecha]. Plazo esencial.
• Quinta. Penalización por retraso: [importe] euros por cada día natural de retraso imputable al Contratista.
• Sexta. Garantías: el Contratista responderá durante 1 año por defectos de acabado, 3 años por elementos constructivos y 10 años por defectos estructurales conforme a la Ley 38/1999.
• Séptima. Retención: el Propietario retendrá el 5% del precio durante 6 meses tras la entrega como garantía de vicios ocultos.
• Octava. Modificaciones: cualquier cambio en materiales, precio o plazo deberá pactarse por escrito mediante anexo firmado.
• Novena. Resolución: incumplimiento de plazos superior a 30 días, sustitución no autorizada de materiales o falta grave de calidad.
• Décima. Jurisdicción: juzgados de [localidad del Propietario].

Y en prueba de conformidad, ambas partes firman por duplicado el presente contrato.

Para preparar correctamente el Anexo I con el desglose de capítulos y partidas te recomendamos descargar nuestra plantilla de presupuesto de reforma de vivienda en Excel, totalmente compatible con este contrato.

¿Qué plazos de garantía cubre la LOE en una reforma de vivienda?

La Ley de Ordenación de la Edificación distingue tres plazos de garantía que el contrato debe respetar de manera obligatoria, sin que el contratista pueda reducirlos.

Plazo	Tipo de defecto	Ejemplo práctico
1 año	Defectos de terminación o acabado	Pintura levantada, juntas mal selladas, rodapiés sueltos
3 años	Defectos de habitabilidad	Humedades, fallos de fontanería, fugas, aislamiento térmico deficiente
10 años	Defectos estructurales	Grietas en muros de carga, fallos de cimentación, vigas dañadas

El plazo empieza a contar desde la fecha de recepción de la obra, no desde la firma del contrato. Conserva el acta de recepción y todas las facturas durante al menos diez años, ya que sin esos documentos será imposible reclamar.

Penalizaciones por retraso y causas de resolución del contrato

El retraso es uno de los conflictos más frecuentes en reformas. Para evitarlo, conviene fijar una penalización económica clara en el contrato y especificar qué circunstancias justifican una prórroga (causa de fuerza mayor, falta de materiales no imputable al contratista, modificaciones solicitadas por el propietario).

Las penalizaciones más habituales se sitúan entre 50 € y 200 € por día natural de retraso en reformas medias, con un tope máximo del 10% del precio total. Si el retraso supera los 30 días, el propietario suele tener derecho a resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.

Causas legítimas de resolución

• Retraso superior a 30 días sin justificación documentada.
• Sustitución de materiales por otros de menor calidad sin acuerdo escrito.
• Subida unilateral del precio que supere el 10% del presupuesto firmado, salvo cambio expreso solicitado por el propietario.
• Defectos graves repetidos en partes ya ejecutadas que el contratista se niegue a corregir.
• Falta de seguro de responsabilidad civil exigible al contratista en obra mayor.

Cómo firmar tu contrato de reforma de vivienda paso a paso

Antes de firmar, dedica al menos una hora a revisar el documento con calma. Estos cinco pasos te ayudarán a protegerte ante cualquier imprevisto durante la obra.

1. Compara mínimo tres presupuestos: solicita ofertas a tres empresas para reformar tu vivienda con la misma memoria de calidades. Descarta a quien no detalle materiales, marcas y plazos.
2. Verifica la solvencia del contratista: consulta su NIF en el censo de empresarios de la AEAT, exige que esté al corriente de pagos con la Seguridad Social y revisa reseñas reales (Google, Habitissimo, foros locales).
3. Revisa el IVA aplicable: asegúrate de que se aplica el tipo correcto. Tienes la guía completa en qué IVA se aplica a las reformas del hogar.
4. Adjunta los anexos imprescindibles: presupuesto detallado, memoria de calidades, plano de la obra y, si la hay, copia de la licencia municipal. Numera y firma cada anexo.
5. Firma con fecha y conserva tu copia: ambas partes firman por duplicado, todas las páginas rubricadas, y se queda cada una con su ejemplar original. Escanea el contrato y guárdalo también en la nube.

Errores comunes al firmar un contrato de reforma

Muchos litigios entre propietarios y empresas de reforma no se deben a mala fe, sino a omisiones evitables en el contrato. Estos son los errores que más sentencias en contra del consumidor han generado en los últimos años.

• Aceptar un presupuesto a tanto alzado sin desglose: impide reclamar si el contratista cambia materiales por otros más baratos.
• No fijar penalizaciones por retraso: sin cláusula expresa, los tribunales solo conceden indemnización si se prueba el daño económico, lo que rara vez sucede.
• Pagar más del 30% por adelantado: reduce drásticamente la capacidad de presión si surgen problemas a mitad de obra.
• No exigir factura legal: sin factura no hay garantía LOE, ni deducciones fiscales, ni acceso a subvenciones públicas.
• Firmar sin acta de recepción: dejar la obra «como buena» sin un acta firmada con reservas impide reclamar después por defectos visibles.

Preguntas Frecuentes

¿Es obligatorio firmar un modelo de contrato de reforma de vivienda?

No es obligatorio por ley para todas las reformas, pero sí lo es de hecho para obras superiores a 1.500 €, para acceder a subvenciones públicas y para que opere la garantía decenal de la LOE. Sin contrato, demostrar incumplimientos del contratista es prácticamente imposible.

¿Dónde puedo descargar gratis un modelo de contrato de reforma en Word o PDF?

Puedes copiar el modelo de texto incluido en este artículo y pegarlo en Word o exportarlo a PDF. Adapta los corchetes con tus datos reales y adjunta como anexo el presupuesto detallado para que el contrato sea válido.

¿Qué IVA se aplica al contrato de reforma de mi vivienda en 2026?

Se aplica el IVA reducido del 10% si la vivienda tiene más de dos años de antigüedad, es residencia habitual del propietario y los materiales aportados por el contratista no superan el 40% del precio. En caso contrario, se aplica el 21% general.

¿Cuánto puedo retener al contratista como garantía?

Lo habitual y legalmente aceptado es retener un 5% del precio total durante seis meses tras la entrega para cubrir vicios ocultos. Esa cláusula debe estar firmada en el contrato; si no figura, no podrás aplicarla unilateralmente.

¿Qué hago si la empresa de reforma incumple el contrato?

Envía un burofax con acuse de recibo requiriendo el cumplimiento en un plazo razonable (15 días suele ser suficiente). Si no responde, puedes resolver el contrato, reclamar daños y acudir a la Junta Arbitral de Consumo de tu comunidad autónoma o a los tribunales civiles.

¿Puedo modificar el modelo de contrato de reforma sin un abogado?

Sí, siempre que respetes las cláusulas básicas obligatorias y los plazos de garantía de la LOE. Para reformas estructurales, obras superiores a 30.000 € o si tienes cualquier duda jurídica, consultar con un abogado especialista cuesta entre 80 € y 200 € y te ahorra problemas posteriores.

¿El contrato de reforma me da derecho a desgravarme en el IRPF?

Solo si la obra mejora la eficiencia energética conforme al Real Decreto 19/2021 (deducción del 20%, 40% o 60% según el ahorro energético acreditado). Necesitarás el contrato, la factura, el certificado energético antes y después de la obra y haber pagado mediante transferencia o tarjeta.

¿Qué diferencia hay entre contrato de obra y contrato de servicios para una reforma?

El contrato de obra obliga al contratista a entregar un resultado concreto (la reforma terminada conforme a la memoria), mientras que el contrato de servicios solo le obliga a poner los medios. Para una reforma de vivienda siempre debe firmarse un contrato de obra, ya que es la única forma de exigir un resultado final.